Mevzuat rehberi
Hangi metin,
hangi soruyu çözer?
Aşağıda kanun ve yönetmeliklerin tam metinleri değil, her birinin neyi düzenlediği ve sahada hangi soruyu çözdüğü var. Resmî metinler için doğrudan bağlantılar verilmiştir.
Temel metinler
Planlama işlerinin dayandığı on bir metin.
3194 sayılı İmar Kanunu
R.G. 09.05.1985 / 18749
Ülkedeki tüm planlama ve yapılaşmanın çatı kanunu. Plan kademelenmesini, planların onaylanma ve ilan usulünü, ifraz–tevhid işlemlerini ve arazi–arsa düzenlemesini düzenler.
Pratikte:En çok başvurulan maddeler: m.5 tanımlar, m.8 planların hazırlanması, onayı ve bir aylık ilan usulü, m.15–16 ifraz ve tevhid, m.18 arazi ve arsa düzenlemesi ile düzenleme ortaklık payı (DOP).
Resmî metinMekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği
R.G. 14.06.2014 / 29030
Plan türlerini, ölçek kademelerini, planların hangi araştırmalara dayanacağını, gösterim tekniklerini ve plan değişikliği esaslarını belirler.
Pratikte:Bir plan değişikliği teklifinin ayakta kalıp kalmayacağı çoğu zaman burada belirlenir: yoğunluk artıran değişikliklerde eş değer donatı ayrılması, plan kademelenmesine uyum ve plan bütünlüğü koşulları bu yönetmelikten gelir.
Resmî metinPlanlı Alanlar İmar Yönetmeliği
R.G. 03.07.2017 / 30113
İmar planı bulunan alanlarda parsel ve yapı ölçeğindeki kuralları belirler: taban alanı, emsal, yükseklik, çekme mesafeleri, kat yükseklikleri, ortak alanlar.
Pratikte:Bir parselin gerçek yapılaşma hakkı bu yönetmelik okunmadan hesaplanamaz. Özellikle emsal harici alanlar, bina derinliği ve çekme mesafesi kuralları, aynı emsale sahip iki parselde çok farklı sonuçlar üretir.
Resmî metinPlansız Alanlar İmar Yönetmeliği
R.G. 02.11.1985 / 18916
İmar planı bulunmayan alanlarda —köy yerleşik alanları, yerleşik alan dışı ve tarımsal nitelikli araziler dâhil— yapılaşma koşullarını düzenler.
Pratikte:Kırsalda yapılan işlerin çıkış noktası genellikle burasıdır. Plan yapılmadan önce arazide hangi hakların zaten var olduğunu görmek, çoğu zaman plan gerekip gerekmediği sorusunu da yanıtlar.
Resmî metin6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
R.G. 31.05.2012 / 28309
Riskli yapı ve riskli alan tespiti, rezerv yapı alanı, tahliye–yıkım süreçleri ile hak sahipliğine ilişkin temel kuralları koyar.
Pratikte:2023 yılında 7471 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonrası, riskli yapılarda malikler arasındaki karar yeter sayısı hisseleri oranında salt çoğunluk olarak uygulanır. Dönüşüm görüşmelerinde en çok tartışılan konu budur.
Resmî metin6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği
R.G. 15.12.2012 / 28498
Kanunun sahadaki karşılığı: riskli yapı tespitinin nasıl yapılacağı, tespite karşı başvuru usulü, yıkım, anlaşma ve yardım kalemleri burada tanımlanır.
Pratikte:Dönüşüm sürecinde takvimi belirleyen ayrıntılar (tespit raporu, tebligat, süreler, uzlaşma tutanakları) kanunda değil bu yönetmelikte yer alır.
Resmî metin5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu
R.G. 19.07.2005 / 25880
Tarım arazilerinin korunmasını ve tarım dışı amaçla kullanımına ilişkin izin sürecini düzenler.
Pratikte:Kırsal turizm ve tarım dışı yatırımların gerçek eşiği burasıdır. Arazinin tarımsal sınıfı, plan kararının alınıp alınamayacağını doğrudan belirler; bu nedenle plan çalışmasından önce bakılması gereken ilk metinlerden biridir.
Resmî metin2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu
R.G. 16.03.1982 / 17635
Kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ile turizm merkezlerini, bu alanlardaki planlama ve tahsis usullerini düzenler.
Pratikte:Turizm amaçlı bir plan çalışmasında, arazinin ilan edilmiş bir turizm alanı içinde kalıp kalmadığı yetkili idareyi ve süreci baştan değiştirir.
Resmî metin2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu
R.G. 23.07.1983 / 18113
Sit alanları, tescilli taşınmazlar ve koruma amaçlı imar planlarına ilişkin esasları belirler.
Pratikte:Sit sınırı içinde ya da tescilli bir yapının etkileme geçiş alanında kalan parsellerde, plan ve ruhsat süreci koruma bölge kurulunun görüşüne bağlanır. Bursa’nın tarihi dokusunda sık karşılaşılan bir durumdur.
Resmî metin5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu
R.G. 23.07.2004 / 25531
Büyükşehirlerde planlama yetkisinin büyükşehir ve ilçe belediyeleri arasında nasıl paylaşıldığını düzenler.
Pratikte:Bursa’da 1/5000 ölçekli nazım imar planı büyükşehir belediyesinde, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ilçe belediyesindedir; uygulama planı büyükşehir onayıyla kesinleşir. Dosyanın hangi masada, hangi sırayla ilerleyeceğini bu ayrım belirler.
Resmî metinKırsal Mahalle ve Kırsal Yerleşik Alan Yönetmeliği
R.G. 15.04.2021 / 31455
Büyükşehirlerde köy statüsünü kaybetmiş yerleşimlerin kırsal mahalle olarak belirlenmesine ve kırsal yerleşik alan sınırlarının tespitine ilişkin usulleri düzenler.
Pratikte:Kırsal mahalle statüsü; vergi, harç ve bazı yapılaşma koşullarında farklılık yaratır. Kırsalda yatırım düşünülen bir arazide, yerleşimin statüsü hem maliyeti hem süreci değiştirebilir.
Resmî metinMevzuat sık değişir. Buradaki özetler yol gösterici niteliktedir ve güncel resmî metnin yerine geçmez; bağlayıcı olan, mevzuat.gov.tr üzerindeki yürürlükteki metindir. Somut bir dosyada güncel metin ile ilgili idarenin uygulaması birlikte değerlendirilmelidir.
Sözlük
İmar dilinde en çok karıştırılan on altı terim.
Nazım imar planı
Genellikle 1/5000 ölçekli, arazi kullanım kararlarını ve yoğunlukları belirleyen üst ölçek plan. Uygulama imar planının dayanağıdır; nazım planda karşılığı olmayan bir karar alt ölçekte üretilemez.
Uygulama imar planı
Genellikle 1/1000 ölçekli, parsel bazında yapılaşma koşullarını (emsal, kat adedi, çekme mesafesi) ve yolları tanımlayan plan. Ruhsat işlemleri bu plana göre yürür.
Mevzii imar planı
Mevcut planlı alanla ilişkisi olmayan, kendi içinde bütünlük taşıyan bir alan için hazırlanan plan. Altyapısı ve donatısı kendi içinde çözülmek zorundadır.
İlave / revizyon imar planı
İlave plan yürürlükteki plana yeni alan ekler; revizyon plan mevcut planın bütününü ya da büyük bir kısmını yeniden kurar. İkisi de plan değişikliğinden daha kapsamlıdır.
Plan notu (plan hükmü)
Plan paftasındaki çizimi tamamlayan yazılı kurallar bütünü. Uygulamada çoğu tartışma çizimden değil, plan notunun yorumundan çıkar.
Emsal / KAKS
Katlar alanı katsayısı; emsal olarak da geçer. Yapının katlar alanı toplamının parsel alanına oranıdır. E = 1,50 olan 1.000 m² parselde toplam 1.500 m² katlar alanı hakkı bulunur.
TAKS
Taban alanı katsayısı. Yapının zemine oturduğu alanın parsel alanına oranı. Parselin ne kadarının kapatılabileceğini belirler.
Hmax / kat adedi
Yapının plan ve yönetmelikle sınırlanan azami yüksekliği ya da kat sayısı. Emsal aynı kalsa bile Hmax değiştiğinde projenin kurgusu tamamen değişir.
Çekme mesafesi
Yapının parsel sınırlarına yaklaşabileceği en küçük uzaklık; yapı yaklaşma sınırı olarak da geçer. Dar ve düzensiz parsellerde emsalden daha belirleyici olabilir.
Emsal harici alan
Yönetmelik gereği katlar alanı hesabına katılmayan bölümler (belirli koşullardaki sığınak, otopark, teknik hacimler gibi). Projenin gerçek büyüklüğü bu kalemler hesaplanmadan bilinemez.
İfraz / tevhid
İfraz bir parselin bölünmesi, tevhid ise birden fazla parselin birleştirilmesidir. İkisi de imar planına ve yönetmelikteki asgari parsel koşullarına uygun olmak zorundadır.
İhdas
Kadastroda tescilli olmayan, çoğunlukla kapanan yol ya da artık alanların tapuya kazandırılarak parsele katılması işlemi.
DOP (düzenleme ortaklık payı)
18. madde uygulamasında, yol–park–donatı gibi kamusal alanlar için parselden bedelsiz olarak kesilen pay. Yatırım hesabını doğrudan etkiler; alım öncesinde mutlaka sorgulanmalıdır.
Parselasyon planı (18. madde)
Düzensiz parsel dokusunun imar planına uygun, müstakil ve inşaata elverişli parsellere dönüştürülmesi işlemi. Hisseli ve kadastral dokularda en kritik aşamadır.
İmar durumu belgesi (çap)
Belediyenin, parselin plandaki kullanımını ve yapılaşma koşullarını gösteren belgesi. Yol gösterici olmakla birlikte gerçek yapılaşma hakkının tamamını her zaman yansıtmaz.
Kırsal yerleşik alan
Köy ve mezraların mevcut yapılaşmasını kapsayan, ilgili idarelerce sınırı belirlenen alan. Bu sınırın içinde ve dışında geçerli yapılaşma koşulları birbirinden farklıdır.
İletişim
Elinizdeki parseli, planı ya da soruyu birlikte değerlendirelim.
Ada–parsel bilgisini ve ne yapmak istediğinizi ilettiğinizde, talebin mevzuat karşısındaki durumuna ilişkin ilk teknik değerlendirmeyi kısa sürede paylaşırım.